21 éléments à maîtriser pour devenir promoteur immobilier et accroître votre patrimoine

Il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte dans ce défi, et vous devez vous concentrer sur chacun d’eux et avoir une bonne compréhension du processus.

Vous vous demandez ce qu’il faut savoir pour devenir promoteur immobilier ou maître d’ouvrage ?

Alors que les gens avaient l’habitude d’investir dans des biens existants pour augmenter leur patrimoine, ils sont de plus en plus nombreux à envisager de se lancer dans le développement de biens immobiliers.

Et pour une bonne raison : vous pouvez réaliser de gros profits de plusieurs manières avec des projets de promotion immobilière.

Tout d’abord, et c’est incontournable, si vous voulez devenir un promoteur immobilier, vous devez avoir un appétit d’apprendre assez prononcé et avoir du temps à consacrer à vos projets. 

La connaissance, c’est le pouvoir, et c’est aussi l’argent.

Il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte dans ce défi, et vous devez vous concentrer sur chacun d’eux et avoir une bonne compréhension du processus. 

Le temps étant une ressource rare, il se peut que vous ne puissiez pas vous lancer de vous-même dans la promotion. Pas le temps d’apprendre tout ce qui va suivre ou pas le temps de tout simplement gérer votre projet quotidiennement pendant des mois, voire des années. C’est pour cela que DT Development peut vous accompagner et vous permettre de garder votre temps précieux tout en investissant dans la promotion immobilière.

Enjeux élevés mais récompenses importantes

La promotion immobilière est un défi à enjeux élevés qui offre de sérieuses récompenses, mais les risques sont également importants.

Si vous souhaitez sérieusement devenir promoteur immobilier, vous devez consacrer du temps et des efforts pour en apprendre le plus possible sur le cycle de vie de la promotion immobilière.

Ce n’est pas le genre de chose que vous voulez apprendre sur le tas, car vous pouvez perdre beaucoup d’argent, aussi rapidement que vous pouvez en gagner.

Qu’est-ce que les promoteurs immobiliers qui réussissent ont en commun ?

Les attributs communs des promoteurs qui réussissent sont la patience et la discipline.

Vous devez avoir la patience de prendre le temps d’effectuer les recherches pertinentes requises pour chaque élément du processus, et être capable de prendre des décisions basées sur rien d’autre que les faits – sans émotion.

Dans ce domaine, prendre des décisions en fonction de ses sentiments est un moyen sûr de se planter !

Il n’y a pas d’urgence. Si vous vous dépêchez et trébuchez, vous allez tout gâcher (potentiellement pour toujours), et l’opportunité de réussir dans la promotion vous échappera.

Il y aura toujours de nouveaux terrains à vendre et de nouvelles opportunités, alors n’appuyez pas sur la gâchette tant que vous n’êtes pas sûr d’avoir les connaissances et la compréhension du processus de développement.

Vos chiffres doivent également être solides comme un roc. Vous ne pouvez pas vous permettre d’avoir des doutes et de deviner les chiffres. Il faut connaître son budget et ses résultats et surtout, il faut les respecter. 

Dans cet article, nous vous présentons 21 éléments clés à connaître sur le bout des doigts pour être un promoteur immobilier.


1.     Comment faire une étude de faisabilité

La faisabilité est le moment où vous calculez les chiffres de votre projet. Ce n’est pas parce qu’un terrain est constructible qu’il doit forcément être développé. 

Chaque coût de développement doit être pris en compte pour que votre faisabilité tienne la route et ait de la valeur.

Il ne devrait y avoir que deux variables dans votre faisabilité, votre prix de construction et votre prix de vente. Le reste, vous devez le maîtriser parfaitement.


2.     Comment faire la due diligence / vérification diligente d’un projet 

Cette étape est similaire à celle de la faisabilité ; en fait, le processus devrait être parallèle. Il ne suffit pas de trouver un site sur les différents sites d’annonces immobilières pour savoir s’il convient au développement.

Vous devez savoir si un terrain a un réel potentiel. N’oubliez pas d’éliminer les émotions de l’équation. S’attacher à des terrains ou des logements particuliers et laisser ses sentiments prendre le dessus peut vite se terminer par un désastre.

Vous devez tenir compte d’éléments tels que les services essentiels, les contraintes, l’orientation et les inconvénients, pour n’en citer que quelques-uns.

En fin de compte, si un terrain ne remplit pas toutes les conditions, passez à autre chose et trouvez-en un qui les remplit. En tant que promoteur immobilier, la réalisation d’une diligence détaillée devrait vous indiquer clairement ce que vous devez faire.


3.     Connaître le marché immobilier

Vous devez connaître le marché dans la région où vous voulez construire. Savoir ce qui se vend et ce qui ne se vend pas et surtout à quel prix. 

De cette façon, vous commencez à comprendre ce que les acheteurs veulent ou ne veulent pas.


4.     Connaître les cycles du marché

L’immobilier est comme tout marché – sujet à des fluctuations. Vous devez avoir une bonne compréhension de ces variations du marché et de ce qu’elles signifient pour un projet.

Nous aimons dire qu’un bon promoteur immobilier peut gagner de l’argent sur n’importe quel marché.

Il ne s’agit pas d’attendre le bon moment ; il s’agit de travailler de la bonne manière avec ce que l’on a.


5.     Connaître le processus de développement

Il y a tout un processus de développement qui contient par exemple la pré-planification du projet, la documentation et la planification, l’obtention du permis, la construction et les éventuelles ventes sur plan. 

Vous devez connaître l’ensemble du processus dans ses moindres détails. Si vous n’avez pas le temps ou l’envie, faites appel à Assistant Maître d’Ouvrage (AMO) tel que DT Development.

N’oubliez pas qu’il n’y a pas de raccourcis.


6.     Votre design

Vous devrez faire appel à un professionnel pour concevoir votre projet.

Un bon architecte n’est pas donné, vous devez donc prévoir un budget à cet effet.


7.     Disposer d’un fonds de roulement

Il est bon de rappeler que les banques ne financeront pas les coûts de conception ou tout autre coût de planification, mais uniquement les achats de terrains et les coûts de construction.


8.     Finances du développement et stratégies de financement

L’argent compte dans ce milieu vous devez être en mesure d’emprunter des fonds pour votre développement.

Obtenir un financement de développement est un peu différent de l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un prêt d’investissement.

Le taux d’intérêt est généralement plus élevé et il y a quelques autres éléments à prendre en compte.

N’oubliez pas qu’ici aussi, vous n’êtes pas forcément dépendant des banques. Il existe quelques d’autres options pour obtenir des prêts non bancaires pour la promotion immobilière.


9.     L’orientation du terrain

Connaître l’orientation du terrain. Personne ne souhaite vivre dans l’obscurité en permanence ou dans une maison froide. C’est pourquoi les terrains orientés au sud ou au sud-est sont privilégiés.

En général, on oriente au nord les pièces où on passe le moins de temps. Les pièces de vie sont souvent au sud, les chambres à l’est et les pièces pour passer la fin de journée à l’ouest.


10.     Dimension du terrain

C’est très important car cela permet de savoir combien de propriétés vous pouvez construire.

Au fil du temps, vous verrez les dimensions et saurez automatiquement ce qui peut être réalisé sur un terrain. Chaque secteur est contraint à des règles d’urbanisme précises, il est important de connaître ou de bien étudier la zone dans laquelle vous prévoyez de construire afin d’optimiser sans pour autant voir trop grand. Un refus de permis de construire en cas de non-respect des règles d’urbanisme, ça fait perdre un paquet de temps !


11.     Processus d’urbanisme

Le processus d’urbanisme est la façon dont vous obtenez votre permis d’urbanisme pour réaliser le projet.

Chaque ville et chaque quartier aura ses propres règles et réglementations générales en ce qui concerne son plan d’urbanisme. Vous avez besoin de quelqu’un pour vous y retrouver.

Le conseil municipal vous contactera souvent pour vous demander des informations complémentaires. Vous devez donc être en mesure de répondre en conséquence et en temps voulu.


12.     Plan de division de terrain

Votre géomètre vous remettra une longue liste de tâches, ainsi qu’un tas de documents à remplir pour que votre lotissement ou immeuble soit approuvé. Cela se produit généralement lorsque votre construction commence.

La gestion de ce plan est vitale. Vous ne pouvez pas vendre des lots séparés sans cela.

Une fois la construction en cours, l’une des choses les plus importantes que vous devez gérer est votre demande de plan de division de terrain. 


13.     Constructibilité 

La constructibilité consiste à trouver une méthode et des éléments de construction rentables pour votre projet.

Il s’agit d’économiser de l’argent sur votre construction, mais aussi d’en avoir pour son argent.

Prenez, par exemple, les fondations. Une dalle de béton peut sembler simple, mais il existe une multitude d’options, et une taille unique ne convient pas à tous.

Cela dépendra de votre site, et votre ingénieur doit garder cela à l’esprit, il y a d’énormes variables à prendre en compte. Le choix de l’ingénieur est primordial.


14.     Documentation de la construction et appels d’offres

Vous aurez besoin d’une liste complète de documents de construction pour qu’un constructeur puisse commencer les travaux. Vous trouverez ci-dessous une liste de certains des documents qui constitueront le dossier d’appel d’offres d’un constructeur.

  • Ensemble de plans de génie civil
  • Ensemble de plans d’aménagement paysager
  • Rapport énergétique
  • Ensemble de plans d’ingénierie
  • Un plan de division de terrain proposé
  • Ensemble de plans énergétiques
  • Plans d’architecte
  • Spécifications des installations, des équipements et des finitions
  • Calculs
  • Étude de sol

Une fois que vous avez rassemblé toute la paperasse, il est temps de trouver un constructeur adapté et de lancer un appel d’offres pour la construction.


15.     Le processus de construction

Vous devez avoir une compréhension de base de la façon dont les biens sont construits. 

Vous n’avez pas besoin d’être un expert, mais vous devez connaître les principes de base. Des fondations aux finitions et tout ce qui se trouve entre les deux.

Et vous devez décider de ce que vous allez faire du projet in fine. Allez-vous vendre ou construire pour louer – cela guidera vos décisions, vous devez donc avoir un plan de route clair.


16.     Services essentiels et VRD (Voiries et Réseaux Divers)

Vos logements auront besoin de raccordements pour le gaz, l’eau, l’électricité et l’internet.

Si vous n’avez pas de point de raccordement dans la rue, l’installation sera coûteuse, il faut prévoir tout cela à l’avance.


17.     Management du projet

Un projet de développement immobilier n’est rien d’autre qu’un projet.  Et c’est un projet sacrément complexe.

Il y a tellement de variables et de parties cachées que vous devez être un gestionnaire de projet solide pour superviser le tout.

Si vous n’avez pas d’expérience en gestion de développement et que vous n’êtes pas prêt à apprendre, vous devriez reconsidérer si c’est le bon investissement pour vous.

Vous pouvez également faire appel à une société comme DT Development pour faire le gros du travail à votre place.


18.     Compétences de négociation

Tout au long d’un projet, un promoteur fait face à de nombreuses négociations – avec le vendeur, avec le géomètre, avec le constructeur, et avec l’agence immobilière chargée de la revente des biens.

Vous voulez obtenir des services d’excellente qualité tout en réalisant des bénéfices.

N’acceptez jamais une première offre ou une première proposition. Revenez toujours à la table des négociations. Soyez prêt à vous retirer si vous n’obtenez pas ce dont vous avez besoin pour que votre projet soit viable pour vous.


19.     Comprendre les contrats de construction

Vous devez avoir une bonne compréhension des contrats de construction. Et vous devez obtenir de l’entreprise que vous avez choisie un engagement à réaliser le projet dans les délais et le budget prévus.

Faites attention aux variations. Il s’agit de modifications apportées au projet en cours de réalisation.

Les constructeurs les adorent car ils peuvent les facturer. Un constructeur fera toujours un essai de modification, alors mettez tout par écrit et signez afin de vous protéger au mieux des coûts supplémentaires. 

Un projet de construction comprend presque toujours des imprévus qui coûtent de l’argent ; il faut toujours prévoir un budget d’imprévus lors de la réalisation de la faisabilité. Ces coûts sont souvent compris entre 5 et 10 % du coût total de construction.

Il faut également prévoir une clause de dommages et intérêts dans votre contrat. Cela signifie que si le projet prend du retard, le constructeur doit rembourser les pertes que le promoteur a subies.

Chez DT Development, nous ne signons pas de contrat sans clause de dommages et intérêts pour les projets de nos clients. 


20.     La gestion des risques 

N’oubliez pas, comme nous l’avons dit plus haut, qu’il s’agit d’un défi à haut risque et à haute récompense. Vous devez être capable de gérer et d’atténuer les risques avant et lorsqu’ils se présentent.

Il existe des risques financiers tels que la hausse des taux d’intérêt, des risques liés à la construction tels que les retards (d’où la clause de dommages et intérêts) et les fluctuations du marché.

Un bon promoteur immobilier sait comment gérer les risques liés au développement tout en réalisant des bénéfices. 


21.     Les relations et le réseau 

Un promoteur a besoin d’un réseau. Il doit connaître des designers, des architectes, des constructeurs, des agents immobiliers, des avocats et bien d’autres encore.

Cela fait partie du métier. Faites travailler votre réseau pour vous. Sans réseau, il est impossible de se lancer dans la promotion immobilière. 

DT Development met à disposition son réseau pour vous accompagner dans vos projets. 

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Un AMO, c’est quoi ?

Un Assistant Maître d’Ouvrage, également connu sous le nom d’AMO, est une personne qui est chargée de surveiller un projet de construction pour le compte du propriétaire.